Die Großstadt vor der Haustür
Immobilienmakler Bergisch Gladbach: Verkauf und Bewertung von Refrath bis Herkenrath
Bergisch Gladbach ist der Markt, an dem sich das ganze Bergische orientiert: über 111.000 Einwohner, S-Bahn nach Köln, fünf Gymnasien, und Bodenrichtwerte, die von 280 € in Bärbroich bis 875 € in Frankenforst reichen. Von Kürten aus bin ich in 15 Minuten in der Stadtmitte und kenne die Lagen, in denen Käufer aus Köln zuerst suchen.
Architektenbungalow mit Schwimmhalle in Bergisch Gladbach, vermittelt.
- Einwohner
- 111.361 (31.12.2024)
- Fläche
- 83 km², sechs Stadtbezirke
- Lage
- Kreisstadt des Rheinisch-Bergischen Kreises, direkt an Köln
- Nach Köln
- S 11 ab Bergisch Gladbach im 20-Minuten-Takt, Stadtbahn 1 ab Bensberg
- Autobahn
- A 4 durch den Süden der Stadt, A 3 und A 1 in der Nähe
- Schulen
- Fünf Gymnasien, 20 Grundschulen
Der Ort
Bergisch Gladbach aus Sicht eines Maklers, der hier wohnt.
Erstmals erwähnt 1271, Stadtrechte 1856 mit rund 5.000 Einwohnern, Großstadt seit 1977: Bergisch Gladbach ist in gut hundert Jahren von einem Papierdorf an der Strunde zur Kreisstadt mit über 111.000 Menschen gewachsen. Die Papierfabrik Zanders, seit 1822 das Herz der Stadt, meldete 2021 Insolvenz an; heute heißen die großen Arbeitgeber Miltenyi Biotec und Krüger. 1975 kamen Bensberg mit dem barocken Jagdschloss und dem Böhm-Rathaus dazu, und Schildgen wechselte von Odenthal nach Gladbach.
Für Eigentümer ist Bergisch Gladbach kein Markt, sondern zwei. Im Süden, in Refrath, Frankenforst, Lustheide und Kippekausen, liegen die Bodenrichtwerte bei 850 bis 875 € je Quadratmeter, das ist Kölner Niveau mit Garten. Im Osten, in Herkenrath, Bärbroich, Romaney oder Asselborn, kostet Bauland ein Drittel davon, dafür wohnt man ländlich mit Blick ins Bergische. Dazwischen liegen Stadtmitte, Hand, Paffrath und Schildgen, wo die meisten Familien suchen. Wer verkauft, sollte wissen, auf welcher Seite der Stadt sein Haus steht, denn die Käufer sind andere.
Ortsteile
Eine Stadt, zwei Preiswelten
- Refrath, Frankenforst, Lustheide, Kippekausen
- Der Süden an der Stadtbahnlinie 1 und am Königsforst, bei Kölnern seit Jahrzehnten die erste Adresse im Bergischen. Bungalows und Villen aus den 60ern und 70ern, viele davon jetzt im Generationswechsel. Bodenrichtwerte bis 990 € je m², Angebotspreise rund 3.300 € je m² Wohnfläche. Hier habe ich einen Architektenbungalow mit Schwimmhalle vermittelt.
- Bensberg
- Schloss, Rathaus, Stadtbahn-Endhaltestelle, Fußgängerzone. Eigentumswohnungen, Stadthäuser und am Hang Richtung Moitzfeld Einfamilienhäuser. Preislich mit Refrath auf Augenhöhe, Bodenrichtwerte im Zentrum bis 1.400 € je m² für Geschäftslagen.
- Stadtmitte, Gronau, Heidkamp, Hebborn
- Rund um Bahnhof, Rathaus und Fußgängerzone. Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Wohnungen; S 11 fußläufig. Nachfrage von Pendlern und Kapitalanlegern, Bodenrichtwerte 400 bis 600 € je m².
- Schildgen, Paffrath, Hand, Katterbach
- Der Nordwesten Richtung Odenthal und Leverkusen. Gewachsene Siedlungen mit Einfamilien- und Doppelhäusern, Grundschulen, Nahversorgung. Für Familien aus Köln die bezahlbare Alternative zu Refrath, Bodenrichtwerte um 450 bis 530 € je m².
- Herkenrath, Bärbroich, Asselborn
- Der ländliche Osten, an Kürten angrenzend. Gymnasium Herkenrath, Dorfkerne, Höfe, Einzellagen. Bodenrichtwerte um 280 bis 320 € je m², Angebotspreise rund 3.000 € je m² Wohnfläche. Hier überschneidet sich mein Kürtener Heimatmarkt mit Gladbach.
- Moitzfeld, Romaney, Herrenstrunden, Sand
- Dörfliche Lagen zwischen Bensberg, dem Strundetal und Kürten. Viel Grün, einzelne Neubauten, Grundstücke mit Potenzial. Preislich zwischen Osten und Mitte.
Markt
Was Immobilien in Bergisch Gladbach kosten.
Der Gladbacher Markt ist liquide, aber wählerisch geworden. Gut gelegene Häuser mit ordentlichem Energiestand verkaufen sich zügig, Wohnungen aus den 70ern mit hohem Hausgeld brauchen Geduld und einen ehrlichen Preis. Die Angebotspreise sind 2026 leicht gesunken, die tatsächlichen Verkaufspreise in den Südlagen kaum.
Stand Oktober 2026. Spannen, keine Gutachten.
| Kennzahl | Spanne | Quelle |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert Wohnbauland | 155 bis 990 € je m², Mittel 411 € je m² | Gutachterausschuss, Stichtag 01.01.2026 |
| Frankenforst und Refrath | rund 850 bis 875 € je m² Bauland | Gutachterausschuss, Stichtag 01.01.2026 |
| Herkenrath und Bärbroich | rund 280 bis 320 € je m² Bauland | Gutachterausschuss, Stichtag 01.01.2026 |
| Häuser, Angebotspreise | rund 3.800 € je m² Wohnfläche, minus 1 % zum Vorjahr | Portaldaten Oktober 2026 |
| Wohnungen, Angebotspreise | rund 3.100 € je m² Wohnfläche, minus 5 % zum Vorjahr | Portaldaten Oktober 2026 |
- Objektart
- Online-Bewertung
Kostenlos und unverbindlich, Ergebnis per E-Mail. 5,0 Sterne bei 30 Google-Bewertungen.
Objektart:
Für die Online-Bewertung nutze ich das Tool meines Partners Maklaro. Beim Start wird es von dessen Servern geladen, dabei wird Ihre IP-Adresse übermittelt. Details in der Datenschutzerklärung.
Lieber persönlich? Rufen Sie mich an unter 02268 9080960 oder schreiben Sie mir unten.
Aus der Praxis
Ein Verkauf in Bergisch Gladbach
Architektenbungalow mit Schwimmhalle
Ein Haus, das nicht in die Standardraster der Portale passt: Architektur aus einer Zeit, in der Flachdach und Schwimmhalle zum Programm gehörten. Solche Häuser verkaufen sich nicht über den Quadratmeterpreis, sondern über die richtigen Interessenten. Fotos, die die Architektur ernst nehmen, ein Exposé, das die Entstehung erzählt, und die gezielte Ansprache passender Interessenten haben den Unterschied gemacht. Anfragen kamen bis aus Köln und Düsseldorf, gekauft hat am Ende jemand aus der Region.
Was ich daraus mitnehme
In Bergisch Gladbach stehen tausende Häuser aus den 60er und 70er Jahren, die jetzt an die nächste Generation gehen. Wer so ein Haus verkauft, hat zwei Wege: sanieren und teurer anbieten, oder ehrlich als Haus mit Potenzial vermarkten. Welcher Weg sich rechnet, hängt an Lage und Substanz. Das rechne ich vor dem ersten Inserat durch, nicht danach.
Objekte
In Bergisch Gladbach im Angebot und vermittelt.
- Architektenbungalow mit Schwimmhalle
Einfamilienhaus in Bergisch Gladbach, vermittelt 2026
- Wohnhaus am Kradepohlsmühlenweg
Haus in Bergisch Gladbach, vermittelt 2025
Leben in Bergisch Gladbach
Warum Menschen hierher ziehen.
Die S 11 bringt Pendler in 25 Minuten zum Kölner Hauptbahnhof, die Stadtbahn 1 fährt von Bensberg bis zum Neumarkt. Wer in Köln arbeitet und im Grünen wohnen will, landet oft hier.
Fünf Gymnasien, 20 Grundschulen, Gesamt- und Realschulen: Bergisch Gladbach hat die dichteste Schullandschaft im Kreis.
Schloss Bensberg, das Böhm-Rathaus, die Taufkirche in Refrath und das Papiermuseum Alte Dombach erzählen die Geschichte der Stadt zwischen Adel und Industrie.
Königsforst im Süden, Strundetal in der Mitte, die Höhen Richtung Kürten im Osten: In jede Richtung beginnt nach zehn Minuten der Wald.
Einkauf, Ärzte, Kliniken, Kultur: Als Kreisstadt hat Bergisch Gladbach alles, wofür man sonst nach Köln fahren müsste.
Mein Netzwerk vor Ort
Bergisch Gladbach ist für mich der Markt, in dem die Käufer für das ganze Bergische sitzen: Wer in Refrath sucht und nicht fündig wird, kauft in Odenthal, Kürten oder Herkenrath. Deshalb pflege ich hier meine Kartei vorgemerkter Interessenten besonders. Fotos und Drohnenaufnahmen macht Manuel Hasberg Fotografie, und für Energieausweise, Gutachten und Handwerk arbeite ich mit Betrieben aus Gladbach und Kürten.
Fragen und Antworten
Was Eigentümer in Bergisch Gladbach mich fragen.
Was ist mein Haus in Bergisch Gladbach wert?
Das hängt zuerst an der Lage: Ein Haus in Refrath und dasselbe Haus in Herkenrath liegen leicht 200.000 € auseinander. Die Angebotspreise liegen im Schnitt bei rund 3.800 € je Quadratmeter, die Spanne ist aber enorm. Die Bewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Welche Stadtteile sind bei Käufern am gefragtesten?
Refrath, Frankenforst und Lustheide bei Käufern aus Köln, die Stadtbahnanschluss wollen. Schildgen, Paffrath und Hand bei Familien, die mehr Haus fürs Geld suchen. Herkenrath und der Osten bei allen, die ländlich wohnen und trotzdem ein Gymnasium im Ort haben wollen.
Ich erbe ein Haus aus den 70ern in Bergisch Gladbach. Sanieren oder so verkaufen?
Meist so verkaufen, mit ehrlicher Darstellung und richtigem Preis. Große Sanierungen vor dem Verkauf rechnen sich selten, weil Käufer ohnehin umbauen wollen. Kleine Dinge wie Entrümpeln und Garten lohnen immer. Ich rechne Ihnen beide Wege durch.
Vermitteln Sie auch Eigentumswohnungen in Bergisch Gladbach?
Ja, in Bensberg, der Stadtmitte und Refrath regelmäßig. Bei Wohnungen entscheiden Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung über den Preis. Diese Unterlagen besorge ich vor dem ersten Inserat.
Kontakt
Sie möchten in Bergisch Gladbach verkaufen?
Sam Schumacher, Inhaber. Industriestraße 7-8, 51515 Kürten. Mo bis Fr 8 bis 18 Uhr, Sa nach Vereinbarung, So geschlossen.